9 règles que tout locataire doit savoir avant de louer un bien à Montréal

22 Particularités sur la location à Montréal

Avant de commencer, il est important de souligner qu’il peuy y avoir des différences de réglementation pour la location de biens immobiliers selon la province et même la ville où vous allez vivre au Canada.

Bien que plusieurs de ces règles soient communes dans une grande partie du pays, cet article traite spécifiquement de la réglementation de la province de Québec. Ainsi, chaque fois que je ferai référence à la ville de Montréal, prenez cela comme une règle générale pour toutes les villes de cette province.

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1. Date de début et renouvellement des baux

La première particularité concernant la location immobilière à Montréal, et disons-le, la plus étrange pour nous Brésiliens, est le fait que tous les baux doivent débuter le 1er juillet. Curieusement, cela est dû à une loi datant de l(époque coloniale, selon laquelle les locataires doivent être protégés des avis d’expulsion pendant l’hiver.

Eh bien, j’ai déjà déménagé pendant l’hiver, en plus d’avoir aidé quelques amis avec leurs déménagements pendant cette période et je peux vous garantir que ce n’est pas du tout agréable ni pratique de porter des meubles et des cartons à une température de -20°C. C’est pourquoi, voici mon conseil !!! Si vous le pouvez, évitez cette période de l’année si vous souhaitez vous faciliter la vie.

Mais s’il n’y a pas d’autre moyen, je sais déjà quelle sera votre prochaine question. “Et si je dois arriver au Canada en dehors de cette date (1er juillet) ?” Eh bien, tous ceux qui arrivent au Canada ne peuvent pas se permettre de faire correspondre la date de leur bail avec leur projet de déménagement dans un autre pays. Ainsi, les propriétaires feront une exception en ajustant votre bail pour qu’il puisse avoir un cycle complet d’un an ou plus, jusqu’à ce que la date de renouvellement tombe à nouveau sur le 1er juillet.

Pour mieux expliquer, prenons l’exemple de quelqu’un qui est arrivé ici en février 2023 et qui a signé son bail dès son arrivée. Bien qu’il soit d’usage que les baux soient d’une durée d’un an, la prochaine date pour son renouvellement pourrait être le 1er juillet 2024 et non février. Mais il y a de nombreux cas où certains propriétaires maintiennent une année complète, effectuant le renouvellement à la date de signature, dans ce cas, de février 2023 à février 2024.

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2. Vous pourriez avoir à payer des frais supplémentaires lors de la location d’un bien à Montréal

La deuxième particularité de la location immobilière à Montréal consiste en la facturation de frais supplémentaires qui peuvent ou non être inclus dans votre bail. Beaucoup d’entre eux peuvent sembler bien étranges pour nous Brésiliens, comme par exemple :

Frais de chauffage :

Les frais de chauffage des logements à Montréal peuvent varier en fonction du type de bien et du mode de chauffage utilisé. Ainsi, certains propriétaires peuvent incluire le montant séparément ou l’intégrer dans le prix de votre loyer.

Dans le premier logement où j’ai habité, le coût du chauffage était déjà intégré au loyer, car il s’agissait d’un immense complexe d’appartements (800 unités réparties dans plusieurs tours). Dans mon deuxième et actuel bail, je paie le coût du chauffage intégré à ma facture d’électricité. Comme mon logement est neuf et possède une grande efficacité en matière d’isolation thermique, le coùt est très abordable (129 $ CA/mois), mais tout le monde ne peut pas soffrir ce luxe.

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Au Québec, le système de chauffage résidentiel le plus courant est le chauffage électrique par plinthes. Pour faire court, c’est comme si vous aviez des fers à repasser répartis un peu partout dans la maison, allumés presque tout le temps, mais il existe des méthodes de chauffage plus efficaces. Comme ce n’est pas le sujet de cet article, je n’entrerai pas dans les détails, j’en parlerai bientôt.

Conseil en or ! Selon les conditions du bien que vous trouverez lors de vos recherches, le coùt du chauffage peut devenir une dépense importante pendant l'hiver (au moins 5 mois à Montréal). Une façon de vérifier l'efficacité de l'isolation thermique du logement, pour éviter que cela ne devienne un casse-tête pour vous, est de consulter l'historique de la consommation d'énergie de l'adresse. Heureusement, il existe un service public disponible en ligne sur le site d'Hydro-Québec (la compagnie d'électricité du Québec). Il vous suffit de fournir l'adresse et le code postal du bien pour vérifier l'historique de consommation de l'unité.

Frais de chauffage de l’eau :

Vivre à -20°C en hiver sans une bonne douche bien chaude, c’est impensable, n’est-ce pas ? Ainsi, vous pourriez avoir à payer un supplément pour cela aussi. Dans mon cas, le chauffe-eau de ma maison est électrique, donc ce coût s’ajoute également à ma facture d’électricité. Certains logements peuvent utiliser d’autres méthodes pour chauffer le réservoir, comme le gaz ou le mazout, et cela peut être facturé séparément. Restez vigilant.

Assurance habitation :

Pour mieux expliquer ce point, je dois faire une parenthèse concernant les types de location à Montréal (et au Canada en général). La première catégorie concerne les logements basiques et non meublés, ce à quoi nous sommes très habitués au Brésil. La seconde, beaucoup plus courante pour les logements, non seulement au Canada mais dans toute l’Amérique du Nord, concerne les logements semi-meublés. Lorsqu’on loue un appartement semi-meublé à Montréal, on s’attend, au minimum, à ce qu’il soit livré avec une cuisinière, un réfrítgerateur et, parfois, un lave-vaisselle. Dans certains cas, vous pouvez compter sur une laveuse, une sécheuse et la climatisation.

Eh bien, pour la catégorie des logements non meublés, il est courant que vous soyez responsable de l’assurance habitation, et je vous explique pourquoi. Lorsque vous emménagez dans ce type de logement, vous y apportez tous vos gros électroménagers et, avec eux, le risque d’incendies ou de fuites qui pourraient affecter non seulement votre unité, mais aussi celle de vos voisins en raison de facteurs tels qu’une mauvaise installation ou un manque d’entretien.

Dans ce cas, le coût de réparation est quelque chose qui doit être assuré par le locataire, car la responsabilité de tout dommage découlera de biens auxquels le propriétaire n’a pas adcès ou sur lesquels il n’a aucun contrôle. Ce qui n’est pas le cas lorsqu’il est le propriétaire des appareils et directement responsable de leur remplacement ou entretien en cas de problèmes.

Mais ce n’est pas le seul cas où l’assurance habitation peut être imposée, il y a de nombreux propriétaires qui incluent cette condition dans les maisons à Montréal, qu’il y ait des électroménagers installés ou non.

Heureusement, vous n’avez pas besoin de vendre un rein pour payer ce montant. Dans la plupart des cas, une assurance habitation ne dépasse pas 60 $ CA pour un appartement de 3 chambres. Je paie moi-même environ 29 $ CA, mais cela nécessite de bien négocier avec votre banque ou votre agent.

Frais de copropriété :

Bien que les propriétaires d’unités en copropriété soient obligés de les payer, et bien sûr de les intégrer dans le coût du loyer, on ne peut PAS vous les facturer directement. C’est une règle très bien définie ici. Il en va de même pour les taxes municipales et scolaires (l(équivalent de notre IPTU).

Location de stationnement ou d’espace de rangement (locker) :

Si vous êtes du genre à être habitué à l’avantage d’avoir une place pour garer votre voiture chaque fois que vous louez un bien au Brésil, repense{-y avant de déménager à Montréal. Avoir une place de stationnement ici est un privilège réservé à peu de gens, pour cette raison, vous devez également incluire ce coùt dans votre budget logement. Certains baux peuvent l’incluire formellement ou non, alors soyez attentif.

Il en va de même pour ceux qui souhaitent un espace de rangement (locker) pour y stocker les affaires que vous accumulerez certainement au Canada.

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Facture d’électricité, d’eau et d’égouts :

En ce qui concerne l’électricité, considérez la même règle à laquelle vous êtes déj habitué au Brésil. Cependant, vous serez heureux de savoir que l’eau et les égouts au Québec sont subventioannés par le gouvernement provincial, donc votre facture sera gratuite.

Une autre information pertinente sur l’électricité au Québec est le fait que la province a l’un des tarifs d’électricité les plus bas parmi les villes d’Amérique du Nord. Coíncidence ou non, le Québec possède la plus grande matrice énergétique hydroélectrique du Canada, générant plus de 70% de toute l(énergie produite par cette source au pays.

3. Vos droits de locataire sont protégés et réglementés par la loi

Peu de gens le savent, mais il existe un organisme gouvernemental chargé de réglementer toutes les relations contractuelles entre propriétaires et locataires au Québec, il s’appelle le Tribunal administratif du logement. C’est à cet endroit que les propriétaires doivent résoudre leurs conflits avec les locataires et vice-versa.

En général, la loi qui réglemente la location immobilière à Montréal est pro-locataire, mais tous n’utilisent pas ce droit, et c’est là-dessus que comptent les propriétaires pour contraindre leurs futurs et inexpérimentés clients.

4. Ne signez que s’Cest un bail officiel du Québec

C’est votre droit en tant que locataire d’avoir un bail officiel, d’autant plus qu’il détaille les réglements sur le logement du Québec dans le document lui-même. Votre propriétaire doit vous en fournir un, et vous pouvez vérifier les documents que vous recevez par rapport aux modèles disponibles auprès du gouvernement.

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5. N’envoyez PAS d’argent à un propriétaire avant d’avoir signé votre bail

Il est courant que les propriétaires demandent de l’argent supplémentaire aux locataires, parfois même avant qu’un accord formel ait été signé. Mais ce n’est pas ainsi que fonctionne la location ici, et vous devez toujours attendre que votre bail soit signé avant d’effectuer votre premier paiement de loyer — le seul argent que votre propriétaire peut demander est le premier loyer, cependant, il y a une grande controverse à ce sujet que je vais vous expliquer.

Il est tout à fait compréhensible que des étudiants internationaux ou même des travailleurs qualifiés arrivent au Canada sans historique de crédit ou de références, et cela crèe une plus grande pression sur les locataires pour qu’ils acceptent les demandes de dépôts de garantie supplémentaires exigés par les propriétaires pour s’assurer le logement. Même si vous êtes un nouvel arrivant sans crédit et sans contacts, vous avez toujours les mêmes droits au logement qu’un résident régulier du Québec, peu importe l’insistance de votre propriétaire.

Eh bien, c’est ce que dit la loi en thorie, mais malheureusement, ce n’est pas la réalité pour la très grande majorité des locataires à Montréal. J’aai eu la chance de signer mon premier bail de location depuis le Brésil, mais j’ai eu l’aide d’amis au Canada pour cela. Comme mon premier contrat a été signé avec une grande entreprise immobilière canadienne appelée Capreit, le processus a été très clair, sans dépôts de garantie abusifs ou surprises avec des contrats léonins, mais ce n’est pas la règle générale.

Dans mon cas, j7avais des amis vivant dans le même immeuble et ils ont servi de références dans le processus. Contrairement au Brésil, il n’est pas courant d’utiliser des garants dans le processus ici, à la place, vous pouvez utiliser un service bancaire comme garant.

Le fait qu’il y ait toujours une demande plus forte que l’offre de logements rend les choses beaucoup plus faciles pour le propriétaire, car il va vous persuader de payer le dépôt de garantie, en arguant toujours qugil y a une file d’autres clients prêts à faire de même. Ainsi, le marché finit par être faussé par les immigrants eux-mêmes qui arrivent sans capacité de négocier.

Dans notre deuxième logement, nous avions un peu plus d’un an de présence au Canada et notre historique de crédit n’Ctait pas encore assez bon, par conséquent, nous avons dû payer un dépôt équivalent à deux mois de loyer, car nous avions affaire à un propriétaire plus exigeant.

6. Ne fournissez pas de données personnelles au-delà du nécessaire

Les immigrants en général peuvent se sentir contraints par des propriétaires ou même des agents immobiliers de fournir des informations comme leur Numéro d’Assurance Sociale (NAS), mais ce n’est pas le cas. Les propriétaires ne peuvent jamais demander votre NAS, numéro de carte de crédit, permis de conduire, numéro de passeport, permis d’études, numéro d’assurance maladie ou numéro de compte bancaire.

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Les baux ne doivent pas incluir de copies de ces documents, et si pour une raison quelconque cela est demandé, l’agent immobilier ou le propriétaire ne doit noter manuellement que les données pertinentes pour le bail standard (Point 1), avec votre permission expresse.

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7. NE payez PAS votre loyer avec des devises intraçables

Les méthodes de paiement telles que les coupons ou le Bitcoin rendent dangereusement facile pour les propriétaires de vous tromper, car elles ne sont pas traçables. Il est important de payer votre loyer par des méthodes traçables, à la fois pour d’Cventuelles actions en justice futures et pour vous assurer que votre propriétaire ne puisse pas prétendre que vous n’avez jamais payé. L’une des façons les plus courantes de le faire au Canada est d’utiliser des services comme Interac (équivalent de notre PIX).

Soyez conscient que de nombreux propriétaires ne fourniront un reçu de paiement que si vous le demandez.

8. Faites vos propres vérifications sur les antécédents de tout propriétaire ou agent immobilier suspect

Considérez comme « Suspect ¼ tout propriétaire qui prétend être à l’extérieur du pays. Selon le site HOJO, il s’agit d’une tactique très courante utilisée dans les arnaques à la location à Montréal. Ces escrocs se feront passer pour un agent d’une agence immobilière ou d’une société de gestion agissant en tant que représentant du propriétaire du bien qui se trouve à l’étranger.

Pour vérifier si votre propriétaire potentiel est légitime, vous pouvez faire des recherches dans le répertoire municipal des propriétaires de Montréal. Vous pouvez également faire une simple recherche sur Google pour vérifier si la société de gestion est bien une véritable entreprise.

9. NE payez PAS à votre propriétaire de dépôts ou de frais au-delà du premier mois de loyer (ou d’une partie de celui-ci)

Les propriétaires au Québec ne peuvent demander aucun type de frais ou de dépôt à un locataire ou locataire potentiel. Des exemples courants de frais illégaux sont les frais de dossier, les dépôts pour dommages, les dépôts de clés ou les dépôts pour les meubles, selon le même site HOJO. Votre propriétaire ne peut vous demander que de payer une partie, ou la totalité, du premier mois de loyer à l’avance, rien de plus.

Comme expliqué précédemment, cela ne fonctionnera pas toujours pour tous les cas. Quoi qu’il en soit, soyez attentif à ce qui vous sera facturé, car vous avez le droit de savoir ce qui est inclus ou non dans votre bail.

Questions fréquentes sur les baux à Montréal

Comment fonctionne le renouvellement du bail à Montréal ?

Les locataires doivent manifester formellement par écrit, par un préavis de trois mois avant l’expiration de leur bail, s’ils souhaitent rester ou non dans le logement. En tant que procédure standard, votre propriétaire doit fournir un avenant au contrat dans lequel vous acceptez cette condition.

Comment est calculée l’augmentation du loyer à Montréal ?

À Montréal, les locataires ont de nombreux droits et protections juridiques. Par exemple, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer arbitrairement et doivent donner un préavis de trois mois avant de l’augmenter.

Le *Tribunal administratif du logement+ est chargé d’estimer le plafond des augmentations annuelles en fixant le pourcentage d’augmentation. Si votre propriétaire impose une augmentation abusive sans justification, vous avez le droit de vérifier si elle respecte les limites estimées. Sinon, vous pouvez déposer une demande de révision en utilisant le tribunal comme médiateur.

Quels sont les devoirs du locataire dans un bail à Montréal ?

Comme pour tout bail, vous devez connaître non seulement vos droits, mais aussi vos devoirs. Et en ce qui concerne Montréal, certains pourraient être peu familiers pour les locataires brésiliens, parmi lesquels :

1. Barbecue - Vous pouvez avoir un beau balcon dans votre appartement, mais cela ne signifie pas que vous êtes autorisé à installer un barbecue et à inviter des amis pour un traditionnel Barbecue d’été à Montréal. Cette restriction est principalement liée aux normes de contrôle et de prévention des incendies, car le feu se propage très, très rapidement dans les constructions en Amérique du Nord. Il en va de même pour ceux qui essaieraient de faire quelque chose de semblable à l’intérieur en hiver. Les réchauds au propane sont extrêmement dangereux.
2. Animaux de compagnie (Pets) - Les chats et les chiens ne sont pas toujours les bienvenus, mais vous pouvez trouver quelques exceptions, vous permettant de vivre avec votre animal selon sa race et sa taille.
3. Plantes - Cela peut sembler étrange, mais il y a des propriétaires qui peuvent même vous empêcher d’avoir des plantes à la maison. Cela est dû au fait que certaines d’entre elles peuvent augmenter le niveau d’humidité au-delà de ce que le logement peut supporter, provoquant une condensation excessive sur les fenêtres et les murs en hiver.
4. Silence - Comme d’habitude au Brésil, la règle du silence s’applique également ici. Donc, pas de fêtes ou de musique forte après 22h.
5. Cigarette - Fumer à l’intérieur de la maison, jamais, à moins que vous ne sachiez comment éteindre le détecteur de fumée. Cela inclut le cannabis (de manière très explicite dans votre contrat). Et la règle s’applique même à ceux qui ont un balcon ou essaient de fumer par la fenêtre. Ne vous attendez pas non plus à ce que cette restriction soit très respectée à Montréal.
6. Chaussures - Comme il existe encore de nombreux zieux bâtiments à Montréal où les planchers sont en bois, l’isolation phonique n’est pas la meilleure, donc marcher avec des chaussures à la maison peut devenir un tourment pour ceux qui vivent dans l’appartement du dessous.
7. Nettoyage à l’eau - En tant que bon Brésilien, nettoyer la maison signifie laver à grande eau avec une serpillère et une raclette, n’est-ce pas ? Faux !!!! Oubliez le bon nettoyage avec le seau à côté. Les bâtiments ici sont littéralement faits de papier, alors, vous devrez vous contenter des maudits balais à franges (mops) et de beaucoup de produits chimiques, qui ensemble, font un travail très moyen par rapport à nos normes de nettoyage.
8. Peinture en partant - Contrairement au Brésil, vous n’êtes pas obligé de rendre le bien peint comme vous l’avez reçu. Votre propriétaire doit vous livrer le bien dans un état d’utilisation acceptable et votre responsabilité de l’entretenir se limite au bon sens, comme par exemple, ne pas peindre les murs d’une autre couleur que celle dans laquelle ils ont été livrés, mais vous n’navez pas’nécessairement besoin de laisser le bien entièrement repeint à neuf en partant.

Quels sont mes droits en tant que locataire dans un bail à Montréal ?

1. Paiement - Les locataires ont le droit de retenir le loyer si le logement n’est pas en bon état ou si le propriétaire ne remplit pas ses obligations.
2. Entretien - Les propriétaires de logements semi-meublés sont responsables de toute réparation et de l’entretien des appareils installés dans le logement. N’hésitez donc pas à les contacter en cas de dysfonctionnement. Si le problème n’est pas résolu à temps, la moindre des choses que votre propriétaire ait à faire est de remplacer l’appareil le plus rapidement possible. Soyez malin et utilisez ce recours chaque fois que quelque chose n’est pas résolu.
3. Lutte antiparasitaire - Si vous êtes victime d’une infestation de parasites comme les blattes, les rats, les termites ou les fameuses punaises de lit (bedbugs), vous devez immédiatement en informer votre propriétaire afin qu’il prenne les mesures nécessaires telles que la fumigation ou l’embauche d’exterminateurs. N’acceptez pas de solutions palliatives comme l’utilisation de poison ou autre. Ne vous chargez jamais de ce type de tâche par vous-même.
4. Impôt sur le revenu - Votre propriétaire doit vous remettre en temps opportun un document appelé Relevé 31, nécessaire pour votre déclaration de revenus annuelle, et ce, chaque année. Généralement, cela doit se faire entre les mois de janvier et février de chaque année, car la date limite de déclaration est le 31 mars.

Vous pouvez également consulter la législation officielle pour les locataires du Québec dans l’article sur les droits et obligations du locateur et du locataire sur le site Web du gouvernement du Québec.

Considérations finales

Comme il est impossible de résumer toute la législation sur la location à Montréal en un seul article, j’ai fait de mon mieux pour énumérer les points les plus pertinents. Ceux qui souhaitent approfondir le sujet doivent consulter les références que j’ai citées.

Une autre chose importante à dire est qu’il n’y a pas de recette toute faite pour louer un bien immobilier à Montréal. Gardez à l’esprit que vous avez aussi des droits et pas seulement des devoirs. Ce n’est pas parce que vous êtes un immigrant que vous devez tout accepter sans poser de questions. C’est l’une des erreurs les plus courantes commises par les nouveaux arrivants.

Lorsque nous changeons de pays, nous nous sentons très vulnérables pour des raisons telles que la communication, le choc culturel et, surtout, la méconnaissance des lois locales. Ne vous laissez pas emporter par ces sentiments lorsque votre logement est en jeu.

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Il existe de nombreuses ressources pour aider les nouveaux locataires à naviguer dans le marché immobilier chaotique de Montréal. Si vous vous trouvez dans une situation difficile avec votre propriétaire, y compris en cas de discrimination, je vous recommande de contacter le Comité du Logement local. Pour des problèmes concernant les contrats ou les augmentations abusives, adressez-vous au Tribunal administratif du logement.

Eh bien, c’est ce que j’avais à vous dire dans l’article d’aujourd’hui. Inscrivez-vous à notre infolettre pour recevoir des mises à jour hebdomadaires sur la vie au Canada, particulièrement au Québec et à Montréal.

On se voit dans le prochain article ! <ÿ